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平江县买码歌广发资管何江波:探索商业地产多
发布时间: 2019-11-08

  当下,城市发展由增量运营转向存量运营,“城市更新”成为解决城市扩张受限、城市房屋建筑破旧及设施环境落后等问题,提升城市效率、带动城市经济发展和转型的主要驱动力。在这个过程中,新要求、新机会、新挑战有哪些?停车运营与资产管理的价值如何体现?10月25日,由金融界主办,阳光海天停车产业集团特别支持的金融界价值沙龙以“城市更新:激活面向未来的价值型城市”为主题,邀请产、学、研、资各方代表共聚广州,寻找城市更新中的新可能。

  广发证券结构金融部副总经理何江波参与本次活动,从金融机构的角度,就商业物业和停车资产的证券化等问题发表了专业见解。何江波表示,典型的城市更新项目分为土地级开发、招拍挂、二级开发三个阶段,商业物业还需要进行持续运营,金融机构关注风险和收益的平衡,随着更新改造不断达成一个个里程碑,项目的风险随之降低,土地的价值不断释放出来,企业的融资可得性也逐渐提高,但是在初始阶段,企业获取融资确实较难,需要根据不同金融机构的风险偏好,在不同阶段综合运用券商、银行和私募股权基金进行融资。

  他认为,虽然国内商业物业增长较快,甚至在很多地方存在空置率较高、租金回报率较低的情况,但从长期来看,不必过于悲观。换个角度来看,近年来,黑石、KKR等国际知名资产管理公司纷纷设立大型房地产基金,募资规模不断创新高,体现经济发展到一定阶段后,随着无风险利率降低,不动产的价值和收益率相对抵体现出较强的吸引力。这些国际知名资产管理机构也对北、上、平江县买码歌,广、深等国内核心城市的商业物业呈现出买买买的节奏”何江波说道,目前国内商业物业整体发展虽然速度比较快,但尚未进入到增量转为存量的阶段,证券化的比例仍然较低,但是从近三年CMBS、类REITs发行的规模来看,表现出快速增长的趋势,投资者认可度越来越高,未来商业地产的证券化将越来越多。与此同时,公募REITs(房地产信托投资基金)试点也在推进中,可以感觉到此次监管层推动公募REITs落地的决心较以往更强。

  何江波表示,ABS的本源是标准化的资产支持融资,能够维持长期稳定现金流的项目理应获得投资者的认可,但是从国内实际操作来看,虽然目前ABS的规模已经突破了3万亿,但绝大部分仍是遵循“资产+信用”的构建思路,对发行主体的实力关注比较多,因此对于商业物业融资来说,即便物业本身比较优质,如果主体实力较弱,为了获得投资人认可,仍需要设置更多内部增信和外部增信措施。

  何江波进一步就停车资产证券化问题进行分享。他表示,受投资回报率低、投资周期长等因素影响,目前市面上停车场类的ABS发行量屈指可数,已发行的项目主要是具有PPP背景或者强主体增信。停车场作为一种特殊的商业物业,也具有一定的社会公益性,尤其是在商业不够发达的三四线城市,政府有一定动力通过PPP的方式予以支持,这样通过“使用者费用+可行性缺口补助”的方式创造稳定可预期的现金流,可以提高发行成功率。

  “券商资管为商业地产、停车资产以及城市更新等相关项目提供的融资方式是灵活多样的,包括传统的ABS(含CMBS)、REITs和非标融资等。同时,我们也在探索与银行和私募等其他机构的合作模式,例如并购贷款+CMBS/REITs模式、并购基金+CMBS/REITs模式、非标债权(资管计划)+银行私行代销、住宅地产基金等。”何江波最后说道。